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洋人们在上海滩上头经营房地产业务，依仗的是不平等条约的庇护，不受阿拉大清国法律的约束。每当华人与外国侨商在房屋、土地问题上发生纠葛涉辰光时，洋人们所谓有领事裁判权保护，即使在会审公廨审理，也由外国领事说了算，华官无实权。
伊洋人的房地产经营者还在租界统治机构中拥有相当权势，当租界扩张，越界筑路以及市政建设拓展之时，伊往往首先闻讯而动，从中得益的就是洋人房地产商。
洋商勾结租界当局圈地贱买，获取暴利，特别是早期为最多的了，阿晓得？
比方讲有的业务如“道契挂号”，也就是用洋人们名义租地取得道契，再出权柄单给华人买主就直接以洋人们方可租地的特权，而得以纯粹以洋人们身份赚钱。
此外“代理经租”就是利用洋行权势吓唬租户，为华人业主包收租金的无本生意。
另外，洋人房地产商在资金运用上还受到其本国金融业的大力支持。华人房地产业，一部分大业主拥有大量的产业，但多数委托洋人经租，除收租外很少其他经营，分明是仰人鼻息、也就是无奈甚至主动的依靠阿拉上海滩上头洋人们的特权唻。
如此一来，虽然讲华商房地产企业数量不少，但规模小，分散，又无特权，不能与洋商抗衡，虽然也出过几个“房地产大王”，但与洋商比，只是小巫见大巫。
洋人房地产商在租界存在的一百年期间凭借远非公平竞争的市场机制，始终占据上海滩房地产业主导地位。而这就是半殖民地、半封建社会中，被租界特权扭曲的市场经济体制房地产业的历史面貌。
阿拉上海滩土地管理体制、管理手段，也随着房地产市场兴起、发展而变化。开埠前，土地产籍、发证由上海县署掌管，管理的目的是收取田赋。
而日常土地买卖、典押等事务仅由最低级的、不入正式官制的“乡官”，比方讲如地保、图董、册书等代表官方出面办理。
阿拉上海县开埠后，洋商“永租”土地变成涉外事务，因此改由高级地方官府道台管理，后因租地业务频繁，在上海道台下设专职管理机构—会丈局。
于此同时，大清国官府的管理手段也随之改善，如道契附有相当明晰的地块图。而随着时间的推移，到了民国十六年上海设市后，成立了专业化的土地局，所发土地执业证、土地所有权状，每证均附详细地形图，改变了旧有契证没有地形图，单、地面积多有出入的缺陷。对土地权益的转让，在地契上做过户批注，或调换地契，改变了旧时只换粮串户名，不换地契户名，或者将原契割裂分执等简单做法，防止了旧时地契真伪莫辨等弊病。
凡此种种举措，对于近代上海滩上头的房地产市场正常发展具有相当重要的作用。（未完待续）
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洋人们在上海滩上头经营房地产业务，依仗的是不平等条约的庇护，不受阿拉大清国法律的约束。每当华人与外国侨商在房屋、土地问题上发生纠葛涉辰光时，洋人们所谓有领事裁判权保护，即使在会审公廨审理，也由外国领事说了算，华官无实权。
伊洋人的房地产经营者还在租界统治机构中拥有相当权势，当租界扩张，越界筑路以及市政建设拓展之时，伊往往首先闻讯而动，从中得益的就是洋人房地产商。
洋商勾结租界当局圈地贱买，获取暴利，特别是早期为最多的了，阿晓得？
比方讲有的业务如“道契挂号”，也就是用洋人们名义租地取得道契，再出权柄单给华人买主就直接以洋人们方可租地的特权，而得以纯粹以洋人们身份赚钱。
此外“代理经租”就是利用洋行权势吓唬租户，为华人业主包收租金的无本生意。
另外，洋人房地产商在资金运用上还受到其本国金融业的大力支持。华人房地产业，一部分大业主拥有大量的产业，但多数委托洋人经租，除收租外很少其他经营，分明是仰人鼻息、也就是无奈甚至主动的依靠阿拉上海滩上头洋人们的特权唻。
如此一来，虽然讲华商房地产企业数量不少，但规模小，分散，又无特权，不能与洋商抗衡，虽然也出过几个“房地产大王”，但与洋商比，只是小巫见大巫。
洋人房地产商在租界存在的一百年期间凭借远非公平竞争的市场机制，始终占据上海滩房地产业主导地位。而这就是半殖民地、半封建社会中，被租界特权扭曲的市场经济体制房地产业的历史面貌。
阿拉上海滩土地管理体制、管理手段，也随着房地产市场兴起、发展而变化。开埠前，土地产籍、发证由上海县署掌管，管理的目的是收取田赋。
而日常土地买卖、典押等事务仅由最低级的、不入正式官制的“乡官”，比方讲如地保、图董、册书等代表官方出面办理。
阿拉上海县开埠后，洋商“永租”土地变成涉外事务，因此改由高级地方官府道台管理，后因租地业务频繁，在上海道台下设专职管理机构—会丈局。
于此同时，大清国官府的管理手段也随之改善，如道契附有相当明晰的地块图。而随着时间的推移，到了民国十六年上海设市后，成立了专业化的土地局，所发土地执业证、土地所有权状，每证均附详细地形图，改变了旧有契证没有地形图，单、地面积多有出入的缺陷。对土地权益的转让，在地契上做过户批注，或调换地契，改变了旧时只换粮串户名，不换地契户名，或者将原契割裂分执等简单做法，防止了旧时地契真伪莫辨等弊病。
凡此种种举措，对于近代上海滩上头的房地产市场正常发展具有相当重要的作用。（未完待续）